Vazou a torneira, queimou a lâmpada, manchou a parede: quem paga o quê quando o imóvel está alugado? Esta é a fonte de conflito #1 entre locador e inquilino, e a resposta nem sempre é óbvia.
Em resumo: o art. 22 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) coloca a estrutura e os defeitos anteriores na conta do locador; o art. 23 coloca o uso normal e os danos causados pelo morador na conta do inquilino. O contrato pode redistribuir alguns itens (art. 25), mas não pode jogar reparos estruturais para o locatário — isso seria abusivo.
Abaixo, uma tabela com 15 situações comuns + 6 seções por tipo de problema (encanamento, elétrica, pintura, infiltração, vidros e portas, cláusulas contratuais). No fim, FAQ com os casos que mais geram dúvida.
Conteúdo do artigo
Tabela de referência rápida
Os 15 reparos mais comuns no aluguel residencial, com base legal:
| Situação | Quem paga | Base / observação |
|---|---|---|
| Vedação de torneira pingando | Inquilino | Manutenção de uso normal (art. 23, V) |
| Ruptura de cano dentro da parede | Locador | Defeito estrutural (art. 22, I) |
| Entupimento causado por gordura/cabelo | Inquilino | Uso indevido (art. 23, V) |
| Lâmpada queimada | Inquilino | Manutenção de uso normal (art. 23, V) |
| Tomada queimada por sobrecarga | Inquilino | Uso indevido (multiplicador "T") |
| Fiação defeituosa original | Locador | Vício anterior (art. 22, IV) |
| Pintura desgastada após 3+ anos | Locador | Desgaste natural — salvo cláusula em contrário |
| Furo de prego, mancha grande, pintura sem autorização | Inquilino | Dano específico (art. 23, III) |
| Telhado quebrado / infiltração no teto | Locador | Estrutura (art. 22, I) |
| Vidro quebrado pelo inquilino | Inquilino | Dano direto (art. 23, III) |
| Vidro quebrado por vandalismo externo | Locador | Com B.O. — risco do imóvel |
| Fechadura travada por uso normal | Locador | Desgaste natural (art. 22, I) |
| Fechadura arrombada / chave perdida | Inquilino | Dano por uso (art. 23, III) |
| Ar-condicionado instalado pelo locador | Locador | Equipamento do imóvel locado |
| Ar-condicionado instalado pelo inquilino | Inquilino | Pode levar ao sair (jus tollendi) |
Encanamento e vazamentos
A regra prática: o que aparece na superfície e tem solução simples é do inquilino; o que está estrutural ou na rede do imóvel é do locador.
O que o inquilino paga
- Vedação de torneira ou registro — troca do veda-rosca, cubo da torneira
- Sifão entupido — desentupimento de pia/ralo causado por gordura, cabelo ou objetos
- Troca de duchinha do chuveiro e mangueiras flexíveis externas
- Vazamento causado por mau uso — esquecer a torneira aberta, pia transbordando
O que o locador paga
- Ruptura de cano dentro da parede ou no piso
- Infiltração estrutural (parede externa, laje)
- Refluxo de esgoto não causado por uso
- Troca de aquecedor central (boiler) se já existia no imóvel
Caso comum de dúvida: entupimento na rede do prédio (raiz invadiu cano, encanamento velho). Resposta: locador — é defeito da estrutura, não causado pelo uso.
Elétrica
Reparos elétricos seguem a mesma lógica: troca de peça comum é do inquilino; defeito de instalação é do locador.
O que o inquilino paga
- Lâmpadas — todas, em todos os cômodos
- Tomada queimada por sobrecarga — multiplicador "T" sobrecarregado, ar-condicionado ligado em tomada de capacidade insuficiente
- Disjuntor desarmado por uso normal (basta religar)
- Interruptor ou tomada com defeito por desgaste de uso
O que o locador paga
- Fiação defeituosa original — fio velho que aquece, instalação fora do padrão NBR 5410
- Disjuntor que queima sem motivo aparente (defeito do componente)
- Quadro de distribuição inadequado ao consumo previsto do imóvel
- Aterramento ausente ou defeituoso
Pintura e desgaste de paredes
Pintura é o tema #1 de discussão na entrega das chaves. A regra-base: desgaste natural é do locador; dano específico é do inquilino.
Desgaste natural (locador absorve)
- Tinta gasta após 3+ anos de uso
- Marcas leves em áreas de passagem (corredor, porta)
- Amarelamento natural por luz e tempo
Dano específico (inquilino paga)
- Furo de prego (mesmo pequeno)
- Mancha grande de café, vinho, óleo
- Pintura colorida sem autorização do locador
- Rabisco infantil que não sai sem repintar
- Marca de adesivo ou fita dupla face
Cláusula de pintura na saída
Muitos contratos exigem que o inquilino entregue o imóvel pintado, independentemente do estado. Essa cláusula é válida (art. 25 permite redistribuir encargos). Se o contrato é silencioso, o inquilino só responde por dano específico, não por desgaste natural.
Para evitar surpresa: leia a cláusula de devolução antes de assinar — e se houver, faça vistoria de entrada com fotos documentando o estado original. Sem prova do estado original, qualquer cobrança fica difícil de contestar.
Caso A: apartamento alugado por 5 anos, paredes brancas desgastadas naturalmente, com leve amarelamento. Contrato silencioso. → Locador absorve (desgaste natural).
Caso B: mesmo apartamento, mas inquilino pintou uma parede de preto para virar "parede de quadro" e não removeu antes de sair. → Inquilino paga repintura completa (dano específico + alteração não autorizada).
Telhado, paredes externas e infiltração
Reparos estruturais são sempre do locador, sem exceção contratual válida. O art. 22, I da Lei 8.245/91 obriga o locador a entregar e manter o imóvel em estado de uso — telhado, paredes externas, fundação e estrutura entram aí.
O dever do inquilino é só um: comunicar imediatamente (art. 23, VII). Inquilino que vê uma mancha de infiltração e não avisa pode ser responsabilizado pelo agravamento (mofo se espalhando, dano elétrico, etc.).
- Inquilino vê mancha. Tira foto datada. Envia por WhatsApp ao locador no mesmo dia.
- Locador tem prazo razoável (15-30 dias) para mandar consertar.
- Se locador não age, três caminhos: (a) consertar e abater proporcionalmente do aluguel (com cautela jurídica); (b) rescindir o contrato sem multa por imóvel inabitável; (c) ação judicial de obrigação de fazer.
Se o inquilino consertou por conta própria com autorização, vira benfeitoria necessária — indenizável e com direito de retenção.
Vidros, portas, fechaduras e eletrodomésticos
Vidros
Regra geral: inquilino paga vidro quebrado, salvo prova de vandalismo externo (boletim de ocorrência). Risco do imóvel é do locador quando o dano não vem do uso.
Portas e fechaduras
- Travamento por uso normal (anos de abre-fecha): locador
- Chave perdida pelo inquilino: inquilino (incluindo troca completa do segredo)
- Fechadura arrombada (assalto): inquilino, em regra (risco da posse); com B.O. e situação grave, pode-se negociar com o locador
- Porta empenada por umidade da estrutura: locador (vício do imóvel)
Eletrodomésticos do imóvel mobiliado
Se já estavam no imóvel quando o inquilino entrou (geladeira, fogão, máquina de lavar), são parte do imóvel locado — locador mantém. Se quebrarem por mau uso, inquilino paga. Se for defeito de fábrica ou idade do equipamento, locador.
Ar-condicionado
Caso 1: locador instalou antes do contrato. → Manutenção e conserto são do locador (faz parte do imóvel locado).
Caso 2: inquilino instalou depois. → Manutenção é do inquilino. Ao sair, pode levar embora (jus tollendi) ou negociar venda ao locador. Sem autorização escrita prévia do locador, não há direito de retenção ou indenização (regra do art. 35 — ver benfeitorias em imóvel alugado).
Cláusulas contratuais e como provar
O art. 25 permite que o contrato redistribua algumas responsabilidades. Mas tem limite: cláusula que joga reparos estruturais (telhado, fundação) para o inquilino é abusiva e nula.
Cláusulas válidas e comuns
- Pintura na saída — válida; o inquilino entrega o imóvel pintado, mesmo se o desgaste foi natural
- Manutenção preventiva de equipamentos do imóvel mobiliado (limpeza de filtro de ar-condicionado, manutenção de chuveiro) — válida
- IPTU pelo inquilino — válida (art. 25 + súmula STJ); ver artigo dedicado
Cláusulas abusivas (nulas)
- "Inquilino responde por qualquer reparo estrutural"
- "Inquilino paga pela troca de fiação elétrica do imóvel"
- "Inquilino assume vícios ocultos do imóvel"
Como provar o estado original
Sem prova, qualquer discussão sobre reparo na saída vira "minha palavra contra a sua". A prova-rainha é a vistoria de entrada com fotos datadas:
📄 Documente o estado do imóvel
Use o gerador de Vistoria do kasabr — gratuito, sem cadastro, gera PDF datado com fotos e assinatura de ambas as partes. Vale como prova jurídica.
Fazer vistoria agora →Combine com: notas fiscais dos consertos pagos pelo inquilino (em nome dele), comunicações por escrito ao locador (e-mail/WhatsApp dão validade), contrato bem escrito com cláusulas claras de quem paga o quê.
Perguntas frequentes
Lâmpada queimada no imóvel alugado, quem paga?
O inquilino. Trocar lâmpadas é manutenção de uso normal — obrigação do locatário pelo art. 23, V da Lei 8.245/91. Vale para qualquer cômodo e qualquer tipo de lâmpada (LED, fluorescente, incandescente).
Vazamento no teto do imóvel alugado, quem paga?
O locador. Vazamento de tubulação dentro da parede ou infiltração estrutural é responsabilidade do locador pelo art. 22, I. O inquilino deve apenas comunicar imediatamente por escrito (art. 23, VII) — sem comunicação, pode ser responsabilizado pelo agravamento do dano.
Pintura na saída do imóvel: o inquilino é obrigado?
Depende do contrato. Se há cláusula expressa exigindo pintura, sim — é válido (art. 25 permite). Se o contrato é silencioso, o inquilino só responde por desgaste anormal (manchas grandes, pintura colorida sem autorização). Desgaste natural após anos de uso é do locador.
Posso descontar o conserto do aluguel?
Em regra não, sem autorização escrita do locador ou decisão judicial. Descontar unilateralmente pode caracterizar inadimplemento e justificar despejo. O caminho seguro é: notificar por escrito, dar prazo razoável (15-30 dias), e se o locador se recusar, ajuizar ação de obrigação de fazer com pedido de antecipação de tutela.
E se o locador se recusar a fazer um conserto obrigatório?
Três caminhos: (1) notificação extrajudicial por cartório, com prazo; (2) ação de obrigação de fazer com pedido de antecipação de tutela; (3) em casos graves (imóvel inabitável por infiltração ou falta de água/luz estrutural), rescisão sem multa + indenização. Documentar tudo por escrito é essencial — fotos, e-mails, recibos.
Leia também
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Para casos complexos, consulte um profissional.