Como despejar um inquilino: passo a passo legal em 2026

Despejar um inquilino é um processo legal que exige seguir rigorosamente os trâmites da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Fazer despejo "na marra" — cortar luz, trocar fechadura, remover pertences ou entrar no imóvel à força — é crime (art. 9º da Lei de Contravenções Penais e art. 150 do Código Penal) e gera direito a indenização por danos morais e materiais ao inquilino. O caminho correto é judicial ou, em casos específicos, extrajudicial.

Este guia explica cada etapa do processo de despejo legal: quando o locador tem direito de retomar o imóvel, como notificar o inquilino, como entrar com a ação judicial e o que acontece depois da sentença.

Conteúdo do artigo

1. Quando o locador pode pedir o imóvel de volta
2. Passo 1: Notificação extrajudicial
3. Passo 2: Ação de despejo
4. Passo 3: Cumprimento da sentença
5. Quanto tempo demora um despejo
6. Como evitar chegar ao despejo
7. Perguntas frequentes

Quando o locador pode pedir o imóvel de volta

A Lei 8.245/91 lista os motivos válidos para encerrar a locação e retomar o imóvel. Os principais, previstos nos arts. 9º e 47, são:

• Falta de pagamento do aluguel ou encargos (IPTU, condomínio, luz, água)
• Violação de cláusula contratual — por exemplo, sublocação sem autorização, animais proibidos pelo contrato ou destinação diferente da prevista
• Danos ao imóvel causados pelo inquilino além do desgaste natural
• Uso do imóvel para atividade ilegal
• Término do prazo contratual sem renovação ou prorrogação
• Uso próprio pelo locador ou parente de 1º grau — com restrições e requisitos legais
• Demolição ou reforma que exija a desocupação do imóvel

Passo 1: Notificação extrajudicial

Antes de ir ao judiciário, o locador deve notificar formalmente o inquilino sobre a infração e dar prazo para regularização. Essa etapa é obrigatória na maioria dos casos e será exigida pelo juiz como prova no processo.

• Envie a notificação por carta registrada com Aviso de Recebimento (AR) ou via cartório de títulos e documentos
• Para falta de pagamento: a lei exige prazo de 15 dias para o inquilino pagar o débito e purgar a mora (art. 62 da Lei 8.245/91)
• Para outras infrações contratuais: dê prazo razoável para regularização — geralmente 30 dias
• A notificação deve descrever claramente a infração cometida e o que o inquilino precisa fazer para regularizar
• Guarde o comprovante de entrega: é a prova mais importante do processo

Passo 2: Ação de despejo

Se o inquilino não regularizar a situação no prazo, é hora de entrar com a ação judicial. O tipo de ação varia conforme o motivo:

• Despejo por falta de pagamento (art. 62): é a ação mais rápida. O locador pode pedir liminar de despejo (art. 59, §1º), que pode ser concedida em dias ou semanas sem ouvir o réu. O inquilino tem 15 dias para pagar ou contestar.
• Despejo por infração contratual: exige mais provas. O processo tende a ser mais longo porque o réu tem mais oportunidade de se defender.
• Despejo por término de prazo: o locador deve provar o encerramento do contrato e que o inquilino se recusa a sair.

Onde entrar com a ação:

• Juizados Especiais Cíveis: causas até 40 salários mínimos. Até 20 SM não precisa de advogado — o próprio locador pode protocolar.
• Vara Cível comum: para valores maiores ou casos mais complexos. Recomendável contratar advogado.

Documentos necessários: contrato assinado, notificação enviada com comprovante de entrega, comprovantes de inadimplência (extratos bancários, boletos não pagos) ou provas da infração.

Passo 3: Cumprimento da sentença

Após decisão judicial favorável ao locador:

• O juiz determina prazo para o inquilino desocupar — geralmente 15 a 30 dias
• Se o inquilino não sair voluntariamente, um oficial de justiça executa o despejo com apoio policial, se necessário
• O locador pode cobrar os aluguéis em atraso no mesmo processo, via execução da sentença
• Os bens do inquilino não podem ser removidos sem autorização judicial — o locador que remover responde por responsabilidade civil

Quanto tempo demora um despejo

O prazo varia bastante conforme a comarca, o motivo e a complexidade do caso:

• Falta de pagamento com liminar: a decisão inicial pode vir em 15 a 60 dias. Se o inquilino não pagar e não contestar, a desocupação pode ocorrer em 2 a 4 meses.
• Processo completo até desocupação: de 3 a 18 meses, na média. Comarcas com grande volume de processos tendem a demorar mais.
• Recurso pelo inquilino: pode estender o processo por mais 6 a 24 meses.

Dica: quanto mais documentação organizada o locador apresentar desde o início, mais rápido o juiz pode decidir. Contratos bem feitos e notificações devidamente comprovadas aceleram o processo.

Como evitar chegar ao despejo

O melhor despejo é o que não acontece. Boas práticas antes e durante a locação reduzem drasticamente o risco:

• Faça vistoria detalhada de entrada com fotos e assinatura do inquilino — protege o locador na saída e reduz conflitos
• Use um contrato completo com todas as cláusulas previstas em lei, incluindo proibições específicas e responsabilidades claras
• Exija garantia sólida: caução, fiador ou seguro-fiança. Garantia boa desencoraja inadimplência
• Inclua cláusula de infração contratual clara com multa para descumprimentos específicos
• Comunique qualquer problema por escrito desde o início — e-mail ou WhatsApp servem como prova
• Tente o acordo amigável antes do processo: um distrato negociado é mais rápido e mais barato para ambas as partes

Perguntas frequentes

O locador pode cortar luz ou água para forçar a saída do inquilino?

Não. Cortar serviços essenciais para pressionar o inquilino a sair é crime previsto no art. 9º da Lei de Contravenções Penais e gera indenização por danos morais e materiais. O mesmo vale para trocar fechaduras, remover pertences ou interditar o acesso ao imóvel sem ordem judicial.

Inquilino pode ser despejado em período de proteção social ou emergência?

Durante a pandemia de COVID-19 (2020–2021), houve leis temporárias que restringiram despejos em certas situações. Atualmente não há suspensão geral de despejos em vigor no Brasil. Verifique sempre a legislação vigente no momento da ação, pois medidas emergenciais podem ser criadas por lei federal.

O locador tem que pagar algo ao inquilino para retomar o imóvel?

Depende do motivo. Se o locador pedir o imóvel para uso próprio com o contrato ainda em vigor antes do prazo, pode haver direito a indenização pelo inquilino. Se a retomada ocorre no vencimento natural do contrato ou por infração, em geral não há indenização devida. Consulte um advogado para analisar o caso concreto.

Posso despejar o inquilino se ele subalugou sem permissão?

Sim. A sublocação sem autorização expressa do locador é infração contratual grave (art. 13 da Lei 8.245/91) e justifica ação de despejo por descumprimento contratual. O contrato deve proibir a sublocação expressamente — ou basta a ausência de autorização.

O que fazer se o inquilino sumir e abandonar o imóvel?

Existe procedimento específico para abandono de imóvel: notificação no próprio imóvel, publicação em jornal de grande circulação e ação judicial de abandono. Não tome posse do imóvel por conta própria, mesmo que seja evidente o abandono — isso pode gerar responsabilidade civil ao locador. Consulte um advogado.

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Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Para casos complexos, consulte um profissional.