O que é caução de aluguel e como funciona (guia 2026)

Se você vai alugar um imóvel — como inquilino ou locador — uma das primeiras decisões é qual garantia usar no contrato. Entre as opções previstas em lei, a caução é a mais simples e popular, principalmente em locações diretas (sem imobiliária). Mas ela tem regras que muita gente desconhece, e errar pode custar caro depois.

Neste guia você vai entender o que é a caução, os tipos permitidos por lei, o limite máximo que pode ser cobrado, como funciona a devolução e quando ela é melhor (ou pior) que fiador e seguro-fiança.

O que é caução de aluguel

A caução é uma das quatro garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, art. 37, inciso I). Trata-se de um valor ou bem oferecido pelo inquilino como garantia de que o aluguel e demais obrigações do contrato serão cumpridas. Se o inquilino deixar de pagar, causar danos ao imóvel ou descumprir o contrato, o locador pode usar a caução para se ressarcir.

É diferente do fiador (que é uma pessoa se responsabilizando) e do seguro-fiança (que é um seguro contratado com seguradora). Na caução, é o próprio inquilino quem deposita o valor ou entrega o bem.

Quais os tipos de caução permitidos por lei

O art. 38 da Lei 8.245/91 permite quatro modalidades de caução:

1. Caução em dinheiro

É a mais comum. O inquilino deposita um valor em dinheiro como garantia. Por lei, não pode exceder o equivalente a 3 meses de aluguel (art. 38, §2º). O valor deve ser depositado em caderneta de poupança em nome de ambas as partes — locador e locatário — e só pode ser movimentado com autorização dos dois.

2. Caução em bens móveis

O inquilino oferece bens como garantia — carro, joias, equipamentos de valor. Esses bens precisam ser avaliados e a garantia deve ser registrada em cartório de títulos e documentos para ter validade contra terceiros. Na prática, é pouco usada.

3. Caução em bens imóveis

O inquilino oferece um imóvel como garantia. Nesse caso, a garantia deve ser averbada à margem da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. É comum em locações comerciais de alto valor, mas rara em residenciais.

4. Caução em títulos e ações

O inquilino oferece títulos da dívida pública, ações de empresas ou aplicações financeiras equivalentes. É quase inexistente no mercado de locação residencial — ocorre mais em contratos corporativos.

O limite dos 3 meses na caução em dinheiro

Esse é o ponto que mais gera dúvida. A lei é clara: a caução em dinheiro não pode exceder o valor de 3 aluguéis. Se o aluguel é R$ 1.500, a caução máxima é R$ 4.500.

Qualquer valor cobrado acima disso é ilegal e pode ser devolvido, com correção monetária. Se o inquilino pagou mais que o limite, pode exigir a restituição mesmo depois de assinar o contrato — a cláusula é considerada nula.

Esse limite existe para proteger o inquilino: a ideia é que a caução seja uma garantia proporcional, não um entrave financeiro para alugar.

Como funciona o depósito da caução em poupança

A lei determina que a caução em dinheiro deve ser depositada em conta poupança conjunta (art. 38, §2º). Na prática, isso significa:

• Conta aberta em banco oficial (normalmente Caixa Econômica Federal, mas qualquer banco autorizado serve)
• Em nome do locador e do locatário
• Movimentação só com autorização dos dois ou por ordem judicial
• Os rendimentos (juros da poupança) pertencem ao locatário ao final do contrato

Na prática, muitos contratos informais deixam a caução na conta do locador sem depósito em poupança. Isso é irregular, mas acontece. Para o inquilino, o ideal é exigir o depósito conforme a lei — caso o locador se recuse a devolver, é mais fácil provar e cobrar.

Quando e como a caução é devolvida

A caução deve ser devolvida ao inquilino ao final do contrato, desde que não haja débitos pendentes (aluguel, contas, IPTU, condomínio) e o imóvel esteja nas mesmas condições em que foi entregue — salvo o desgaste natural pelo uso.

A devolução inclui:

• O valor original depositado
• A correção monetária (juros da poupança acumulados)

Não há prazo exato fixado em lei, mas o entendimento dos tribunais é que a devolução deve ocorrer em até 30 dias após a entrega das chaves, tempo razoável para o locador verificar o imóvel e levantar eventuais débitos. A devolução da caução deve ser formalizada no termo de distrato, que registra o valor devolvido e eventuais descontos acordados pelas partes.

Quando o locador pode reter a caução

O locador pode usar a caução para cobrir:

• Aluguéis em atraso
• Contas não pagas (água, luz, gás, IPTU, condomínio) de responsabilidade do inquilino
• Danos ao imóvel que ultrapassem o desgaste natural
• Multas contratuais previstas em cláusula específica

Mas atenção: o locador precisa comprovar com documentos (boletos, notas fiscais, orçamentos, fotos) os valores descontados. Não pode simplesmente reter toda a caução alegando "dano genérico".

Caução vs fiador vs seguro-fiança: qual escolher?

As três garantias têm prós e contras. Veja a comparação:

Na prática:

• Caução funciona bem em locações diretas (sem imobiliária), quando inquilino e locador se conhecem ou quando o inquilino tem o valor disponível.
• Fiador é preferido por imobiliárias por ser mais seguro, mas encontrar alguém disposto é cada vez mais difícil.
• Seguro-fiança é a opção sem burocracia, mas o inquilino paga a mais todo mês e não recupera nada.

Erros comuns que geram problema depois

• Cobrar mais de 3 aluguéis de caução: cláusula nula, o inquilino pode exigir devolução do excedente a qualquer momento.
• Não depositar em poupança conjunta: deixa o inquilino sem prova de onde o dinheiro foi parar e facilita litígio.
• Misturar caução com fiador: contravenção penal, o locador pode ser multado.
• Reter caução sem comprovar danos: o inquilino pode cobrar em juizado especial, com correção e juros.
• Não fazer vistoria inicial: o inquilino fica sem defesa se o locador alegar danos pré-existentes.
• Usar a caução como "último aluguel": prática comum mas irregular — a caução é garantia, não pagamento antecipado. Se o contrato permitir uso ao fim, ok; senão, o inquilino precisa pagar o último aluguel normal e só depois receber a caução de volta.

Perguntas frequentes

Posso pagar a caução em parcelas?

A lei não proíbe. Se o locador aceitar, o parcelamento pode ser previsto em cláusula do contrato. Mas o mais comum é o pagamento integral antes da entrega das chaves.

A caução pode ser usada como último aluguel?

Não automaticamente. A caução é garantia, não pagamento antecipado. O inquilino deve pagar todos os aluguéis até o final do contrato e receber a caução de volta depois, com correção. Só se houver cláusula explícita permitindo o uso como último aluguel é que essa prática se torna válida.

O que acontece se o locador se recusar a devolver a caução?

O inquilino pode acionar o Juizado Especial Cível (causas até 40 salários-mínimos, sem necessidade de advogado até 20 salários). Com contrato em mãos, comprovante do depósito e vistoria final, é ação rápida e de alta chance de êxito.

Caução e depósito de garantia são a mesma coisa?

Sim. "Depósito de garantia" é o nome comercial da caução em dinheiro. Tecnicamente, na Lei do Inquilinato, o termo correto é "caução".

O valor da caução é reajustado com o aluguel?

A caução em dinheiro não é reajustada pelo índice do contrato — ela rende pelos juros da poupança. Alguns contratos preveem complementação da caução nos reajustes anuais, mas isso é negociável e não automático por lei.

Posso pedir caução e fiador ao mesmo tempo?

Não. O art. 37, parágrafo único da Lei 8.245/91 proíbe expressamente cumulação de garantias. Quem exige mais de uma está cometendo contravenção penal (art. 43, II).

Como calcular o valor correto da caução?

É simples: multiplique o valor do aluguel por até 3. Para um aluguel de R$ 2.000, a caução máxima é R$ 6.000. Muitos contratos usam valores menores (1 ou 2 aluguéis) para tornar a locação mais acessível ao inquilino.

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Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Para casos complexos, consulte um profissional.