A Lei do Inquilinato (art. 37 da Lei 8.245/91) prevê quatro modalidades de garantia para contratos de aluguel — e o fiador é apenas uma delas. Muitos proprietários pedem fiador por hábito ou costume do mercado local, mas a lei não obriga o inquilino a apresentar fiador. O locatário tem direito de propor qualquer modalidade legal de garantia, e o locador não pode impor uma específica.
Se você está com dificuldade para encontrar um fiador ou prefere não envolver amigos e familiares nessa responsabilidade, existem alternativas completamente legais e amplamente aceitas pelo mercado. Este guia explica cada uma delas, com custos, vantagens e desvantagens.
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Por que é tão difícil achar fiador
O fiador assume responsabilidade solidária por toda a dívida do inquilino — aluguel, multas, encargos, danos ao imóvel — e pode ter bens penhorados se o locatário não pagar. Por isso:
- Muitos contratos exigem que o fiador tenha imóvel próprio quitado na mesma cidade
- Poucos amigos ou familiares aceitam esse nível de risco financeiro
- O fiador que pagar a dívida tem que entrar com ação regressiva contra o inquilino para se ressarcir
- Resultado: muitos candidatos a inquilinos perdem bons imóveis por falta de fiador, não por falta de capacidade de pagar
A boa notícia é que as demais modalidades de garantia são tão eficazes quanto o fiador para o proprietário — e muito mais simples para o inquilino.
Caução em dinheiro
A caução é a alternativa mais comum e mais simples ao fiador. O inquilino deposita uma quantia em dinheiro como garantia do contrato.
- Limite legal: no máximo 3 meses de aluguel (art. 38 da Lei 8.245/91)
- O valor deve ser depositado em caderneta de poupança em nome do inquilino, não em conta do locador
- Ao final do contrato, o locador devolve o valor com a correção acumulada da poupança
- Se houver débitos ou danos, o locador pode deduzir do valor da caução com justificativa
Vantagem: simples, sem custo recorrente, e o dinheiro volta ao final.
Desvantagem: capital imobilizado durante todo o contrato.
Saiba mais em nosso guia completo sobre caução de aluguel.
Seguro-fiança
O seguro-fiança é contratado pelo inquilino junto a uma seguradora. A seguradora garante ao locador o pagamento em caso de inadimplência.
- Custo: geralmente entre 1 e 2 aluguéis por ano (prêmio anual, não reembolsável)
- Cobre inadimplência, danos ao imóvel e, dependendo da apólice, encargos (IPTU, condomínio)
- Principais seguradoras: Porto Seguro, Tokio Marine, Mapfre, SulAmérica e outras
- O proprietário recebe pagamento direto da seguradora, sem precisar entrar com processo
Vantagem para o inquilino: não imobiliza capital — paga-se o prêmio e fica livre.
Vantagem para o locador: proteção ampla e profissional, liquidez rápida.
Desvantagem: custo anual não é recuperado ao final do contrato.
Título de capitalização
O inquilino contrata um título de capitalização no valor equivalente a 6 a 12 meses de aluguel, que fica bloqueado como garantia durante a vigência do contrato.
- Ao final do contrato, o inquilino resgata o valor integral com possível rendimento (dependendo do produto)
- Se houver inadimplência, o locador pode acionar o resgate antecipado
- Menos comum que caução e seguro-fiança, mas aceito por muitos proprietários
Vantagem: o dinheiro não é "perdido" como no seguro — é recuperado ao final.
Desvantagem: exige capital disponível para comprar o título (geralmente maior que a caução).
Cessão fiduciária de cotas
Modalidade prevista na Lei 8.245/91 (art. 37, IV) voltada para locatários que possuem cotas de fundos de investimento. O inquilino cede as cotas como garantia ao locador enquanto durar o contrato.
- Menos comum na prática, mais usada em locações comerciais de alto valor
- As cotas permanecem no patrimônio do inquilino mas ficam bloqueadas para liquidação
- Ao final do contrato, o bloqueio é liberado
Aluguel sem garantia
A lei não obriga a existência de garantia em contratos de locação — ela apenas regulamenta as modalidades permitidas quando há garantia. É possível alugar sem nenhuma forma de garantia, desde que locador e locatário concordem.
- Proprietários podem aceitar sem garantia em troca de aluguel adiantado (até 6 meses antecipados, conforme art. 42 da Lei 8.245/91)
- Mais comum em imóveis com dificuldade de locação, mercado com excesso de oferta ou quando o inquilino tem histórico excelente
- Para o locador, o processo de despejo por falta de pagamento é igualmente rápido — sem garantia não significa sem proteção judicial
O locador pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. O art. 37, parágrafo único da Lei 8.245/91 é expresso: é vedada a cumulação de garantias no mesmo contrato. Quem exige mais de uma forma de garantia ao mesmo tempo comete contravenção penal prevista no art. 43, inciso II da mesma lei.
O inquilino que se deparar com essa exigência pode:
- Exigir por escrito que o locador opte por apenas uma modalidade
- Denunciar ao Procon ou ao Ministério Público
- Contestar em juízo a cláusula de cumulação, que é nula de pleno direito
Para entender todas as modalidades e comparar, veja nosso guia de garantias de aluguel.
Como negociar com o proprietário
Se o proprietário insiste em fiador por costume, algumas estratégias ajudam a convencê-lo a aceitar alternativa:
- Apresente documentação financeira sólida: holerites, declaração de IR, extratos bancários, comprovante de vínculo empregatício
- Ofereça caução maior: propor 2 meses em vez de 1 pode ser suficiente para dar segurança ao locador
- Proponha seguro-fiança de seguradora conhecida: Porto Seguro e Tokio Marine são nomes que transmitem credibilidade
- Apresente carta de referência do locador anterior confirmando bom histórico de pagamento
- Ofereça 2–3 meses adiantados: muitos proprietários topam abrir mão do fiador com isso
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O locador pode recusar todas as garantias e exigir só fiador?
Não existe previsão legal que obrigue o inquilino a usar fiador. O locador pode optar por não alugar o imóvel a um candidato específico, mas não pode impor uma modalidade específica de garantia se o inquilino apresentar outra prevista em lei (art. 37 da Lei 8.245/91).
Qual a garantia mais barata para o inquilino?
Depende do prazo do contrato. A caução em dinheiro (3 meses imobilizados, recuperados ao final) é mais vantajosa em contratos longos porque não tem custo recorrente. O seguro-fiança tem custo anual que não é devolvido, mas não imobiliza capital — para quem precisa do dinheiro para outras coisas, pode ser a melhor opção mesmo sendo mais caro no total.
O seguro-fiança cobre o quê exatamente?
Varia por apólice, mas geralmente cobre: aluguel em atraso, multas contratuais, danos ao imóvel e encargos (IPTU, condomínio). Algumas apólices também cobrem honorários advocatícios em caso de ação de despejo. Leia sempre a apólice completa antes de contratar para saber exatamente o que está coberto.
Posso mudar a modalidade de garantia durante o contrato?
Sim, desde que locador e locatário concordem e formalizem a alteração em aditivo contratual assinado por ambas as partes. Nenhuma mudança unilateral de garantia tem validade jurídica.
E se eu não tiver dinheiro para a caução nem para o seguro-fiança?
Algumas seguradoras oferecem parcelamento do seguro-fiança no cartão de crédito. Outra opção: negociar um imóvel sem garantia com 1 a 2 meses de aluguel adiantado, o que para muitos proprietários é suficiente. Em mercados com oferta alta, proprietários costumam ser mais flexíveis.
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Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Para casos complexos, consulte um profissional.