Condomínio no aluguel: quem paga?

Uma das dúvidas mais comuns em contratos de aluguel: quem paga o condomínio — o inquilino ou o proprietário? A resposta curta: depende do tipo de cobrança. A lei divide o condomínio em dois tipos com responsáveis diferentes, e muita gente paga o que não deve — ou deixa de cobrar o que pode.

Entender essa distinção antes de assinar o contrato evita conflito na saída e dá base para questionar cobranças indevidas durante a locação.

A resposta rápida

O inquilino paga o condomínio ordinário — as despesas mensais de manutenção e funcionamento do condomínio. O proprietário paga o condomínio extraordinário — obras, melhorias e fundo de reserva. Essa divisão está na Lei do Inquilinato (arts. 22 e 23 da Lei 8.245/91) e vale mesmo que o contrato não mencione o assunto.

O que é condomínio ordinário?

O condomínio ordinário cobre as despesas necessárias para o condomínio funcionar no dia a dia. São cobranças recorrentes, geralmente mensais, que beneficiam todos os moradores:

• Salário, encargos e férias dos funcionários do condomínio (porteiro, zelador, faxineiro)
• Limpeza e conservação das áreas comuns
• Iluminação, água e gás das áreas comuns
• Manutenção de equipamentos de uso cotidiano (elevador, bomba d'água, portão automático)
• Pequenos reparos que não afetam a estrutura do prédio
• Seguro de incêndio ou equivalente

Tudo que mantém o prédio funcionando normalmente é ordinário — e é responsabilidade do inquilino.

O que é condomínio extraordinário?

O condomínio extraordinário cobre obras, melhorias e investimentos que aumentam o patrimônio ou alteram a estrutura do imóvel. São despesas que beneficiam o proprietário como dono do bem:

• Obras de reforma ou acréscimo na estrutura do prédio
• Pintura da fachada e das esquadrias externas
• Instalação de novos equipamentos (interfone, câmeras de segurança, academia)
• Modernização de elevadores
• Constituição de fundo de reserva
• Indenizações trabalhistas de funcionários anteriores ao início do contrato de locação

Tudo que melhora ou preserva o patrimônio é extraordinário — e é responsabilidade do proprietário.

O que diz a Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/91 é clara sobre a divisão:

O art. 23, XII define como obrigação do locatário (inquilino):

"Pagar as despesas ordinárias de condomínio."

O art. 22, X define como obrigação do locador (proprietário):

"Pagar as despesas extraordinárias de condomínio."

E o parágrafo único do art. 22 exemplifica o que são despesas extraordinárias — exatamente a lista do tópico anterior. A lei não deixa margem de interpretação: a divisão é objetiva.

E se o contrato não especificar?

A regra legal prevalece automaticamente. Contrato omisso não muda as obrigações — apenas cria margem para confusão sobre o que é ordinário e o que é extraordinário em cada cobrança específica.

Na prática, quando não há cláusula detalhada:

• O inquilino paga a taxa de condomínio mensal normalmente
• Mas tem o direito de pedir o boleto detalhado e questionar itens extraordinários incluídos na cobrança
• O proprietário não pode recusar mostrar a planilha de despesas do condomínio

O ideal é que o contrato especifique que o inquilino paga as despesas ordinárias conforme a lei, reforçando que o fundo de reserva e obras ficam com o locador.

Erros comuns que geram conflito

• Inquilino pagando o fundo de reserva sem questionar: a taxa mensal já pode incluir o fundo. Se o contrato não transferiu explicitamente esse encargo, o inquilino não deve pagar.
• Proprietário cobrando obra como "ordinário": reforma do telhado, pintura da fachada ou troca de elevador são extraordinários, mesmo que o síndico chame de "taxa extra do mês".
• Contrato vago sobre o que o inquilino paga: cláusula que diz apenas "o inquilino paga o condomínio" sem distinguir ordinário/extraordinário vira fonte de conflito na saída.
• Confundir condomínio com IPTU: são encargos completamente diferentes. O IPTU é do proprietário por padrão e segue outra regra. Não misture os dois.
• Não guardar as faturas de condomínio: o inquilino deve guardar os comprovantes de pagamento do condomínio durante todo o contrato e por pelo menos 3 anos após a saída.

Como registrar corretamente no contrato

Um contrato bem redigido não deixa dúvida. A cláusula deve especificar:

• Que o locatário paga as despesas ordinárias de condomínio, conforme o art. 23, XII da Lei 8.245/91
• Que o locador fica com as despesas extraordinárias, incluindo fundo de reserva, obras e benfeitorias, conforme o art. 22, X
• Que o locatário tem direito de solicitar a planilha de despesas do condomínio para verificar o que compõe a cobrança mensal

Contratos genéricos que dizem só "o inquilino paga o condomínio" abrem espaço para o proprietário repassar custos que não são do inquilino.

Perguntas frequentes

Inquilino pode se recusar a pagar condomínio extraordinário?

Sim. O condomínio extraordinário é obrigação do locador por lei (art. 22, X, Lei 8.245/91). O inquilino pode recusar o pagamento e, se já pagou indevidamente, pode solicitar a devolução dos valores.

O proprietário pode cobrar fundo de reserva do inquilino?

Não. O fundo de reserva é classificado como despesa extraordinária e é obrigação do locador. Mesmo que a fatura mensal do condomínio inclua o fundo de reserva no total, essa parcela não pode ser repassada ao inquilino.

Se não tiver nada no contrato sobre condomínio, quem paga?

A regra legal prevalece: inquilino paga o ordinário (art. 23, XII) e locador paga o extraordinário (art. 22, X). Contrato omisso não muda as obrigações — apenas cria margem para conflito sobre itens específicos da fatura.

Condomínio em atraso é motivo de despejo?

Sim, se o inquilino for o responsável e deixar de pagar. A lei permite ação de despejo por falta de pagamento de encargos locatícios, o que inclui o condomínio ordinário que é obrigação do locatário.

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Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Para casos complexos, consulte um profissional.