A pergunta aparece dos dois lados. O locador quer saber quando pode aumentar o aluguel e quanto pode pedir. O inquilino quer saber quando o aumento é legal — e quando pode recusar.
A resposta central está no art. 17 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): o reajuste é anual, pelo índice previsto no contrato. Fora dessas condições, o aumento é ilegal e pode ser contestado.
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Quando o locador pode reajustar o aluguel
A Lei do Inquilinato estabelece uma regra clara no art. 17: o reajuste só pode ocorrer após 12 meses completos desde o início do contrato (para o primeiro reajuste) ou desde o último reajuste aplicado.
Reajustes com intervalo menor que 12 meses são ilegais — independentemente do que esteja escrito no contrato. Uma cláusula que preveja reajuste semestral, por exemplo, não tem validade jurídica.
Exemplo de prazo
- Contrato iniciado em 1º de março de 2025
- Primeiro reajuste permitido: a partir de 1º de março de 2026
- Segundo reajuste permitido: a partir de 1º de março de 2027
Se o locador aplicar reajuste em setembro de 2025 (6 meses), o inquilino pode recusar por escrito e, se necessário, contestar no Juizado Especial.
Qual índice usar no reajuste
O índice de reajuste é o definido no contrato. Os mais comuns são:
- IGP-M (FGV) — historicamente o mais usado em contratos residenciais. Mede inflação com peso maior nos preços no atacado, o que o torna mais volátil.
- IPCA (IBGE) — inflação oficial do Brasil, mais estável e cada vez mais adotado em contratos novos.
- INPC (IBGE) — mede a inflação para famílias de baixa renda; menos comum em contratos de aluguel.
O percentual a aplicar é o acumulado do índice nos últimos 12 meses até o mês anterior ao do reajuste. Não é o índice mensal — é o acumulado anual.
E se o contrato não especifica o índice?
As partes devem entrar em acordo. Se não houver consenso, o locador não pode aplicar unilateralmente um índice qualquer. O caminho legal é a ação revisional de aluguel (art. 19), mas apenas após 3 anos de locação.
O locador pode aumentar acima do índice?
Durante a vigência do contrato: não. O reajuste está limitado ao índice e ao percentual acordados. Aplicar um percentual maior — mesmo com a concordância verbal do inquilino — é irregular se não houver aditivo assinado.
Na renovação do contrato
Ao renovar, as partes podem renegociar livremente o valor do aluguel. Não há limite legal para o valor negociado entre locador e locatário de comum acordo.
Ação revisional de aluguel (art. 19)
Após 3 anos de vigência do contrato (ou desde a última revisão judicial), qualquer das partes pode propor ação revisional para ajustar o valor ao preço de mercado. O juiz leva em conta os valores praticados na região para imóveis similares.
Isso vale para os dois lados: o locador pode pedir aumento acima do índice se o mercado subiu muito; o inquilino pode pedir redução se o mercado caiu.
O inquilino pode contestar o reajuste?
Sim — e deve fazê-lo se o reajuste for irregular. Os casos mais comuns:
- Reajuste antes de 12 meses — ilegal, pode ser recusado integralmente
- Índice diferente do contrato — locador não pode trocar IGP-M por IPCA sem acordo
- Percentual maior que o acumulado — aplicar 10% quando o IGP-M acumulou 5,2% é ilegal
Como contestar
- Notificação escrita ao locador — descreva o reajuste aplicado, o motivo da irregularidade e peça a correção. Guarde o comprovante de envio (e-mail, WhatsApp, carta com AR).
- Se o locador não corrigir — procure o Juizado Especial Cível. Para causas até 20 salários mínimos não é necessário advogado. Leve o contrato, os comprovantes de pagamento e o cálculo do reajuste correto.
Como calcular e formalizar o reajuste
A fórmula é simples:
Fórmula do reajuste
Novo aluguel = aluguel atual × (1 + índice acumulado ÷ 100)
Exemplo: aluguel de R$ 2.000, IGP-M acumulado de 5,23%
R$ 2.000 × (1 + 5,23 ÷ 100) = R$ 2.000 × 1,0523 = R$ 2.104,60
O índice acumulado correto é o dos 12 meses encerrados no mês anterior ao do reajuste. Se o reajuste é em março/2026, use o IGP-M acumulado de abril/2025 a março/2026.
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Abrir calculadora de reajuste →Embora não seja obrigatório por lei, é fortemente recomendado formalizar o reajuste em um Termo de Reajuste assinado pelas partes. O documento registra o novo valor, o índice aplicado, o percentual e a data de vigência — evitando disputas futuras.
Perguntas frequentes
Com que frequência o aluguel pode ser reajustado?
Uma vez por ano, no mínimo. O art. 17 da Lei 8.245/91 proíbe reajustes com intervalo menor que 12 meses — contados desde o início do contrato (primeiro reajuste) ou desde o último reajuste aplicado.
O que acontece se o locador reajustar antes do prazo?
O reajuste é ilegal e o inquilino pode recusá-lo por escrito. Se o valor já foi pago, é possível pedir a devolução da diferença no Juizado Especial Cível, sem necessidade de advogado para causas até 20 salários mínimos.
Qual índice usar se o contrato não especifica?
As partes devem entrar em acordo. Se não houver consenso, não é permitido aplicar unilateralmente nenhum índice. O caminho legal é a ação revisional de aluguel (art. 19 da Lei 8.245/91), disponível após 3 anos de locação.
O inquilino pode recusar o reajuste?
Pode recusar se o reajuste for irregular: aplicado antes de 12 meses, com índice diferente do contratado ou percentual maior que o acumulado. Reajustes dentro das regras do contrato são obrigatórios — recusar sem fundamento pode caracterizar inadimplência.
O reajuste precisa de um documento formal?
Não é obrigatório por lei, mas é fortemente recomendado. Um Termo de Reajuste assinado pelas partes registra o novo valor, o índice e a data de vigência — evitando disputas futuras sobre quando e quanto foi reajustado.