Vai sair do aluguel? Ou o locador pediu o imóvel de volta? Em qualquer desses casos, a lei exige um aviso prévio — e dar esse aviso do jeito errado pode custar o equivalente a um mês de aluguel ou gerar uma ação judicial desnecessária.
Neste guia você vai entender o que é o aviso prévio de aluguel, qual é o prazo legal, como formalizar por escrito, o que acontece se não avisar e como funciona em cada tipo de contrato. No final, tem um modelo pronto para usar.
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O que é o aviso prévio de aluguel
O aviso prévio de aluguel é a comunicação formal feita por uma das partes — inquilino ou locador — informando que pretende encerrar o contrato de locação. É obrigatório por lei e tem como objetivo dar tempo suficiente para que a outra parte se organize: o inquilino para encontrar novo imóvel, o locador para encontrar novo inquilino.
A base legal está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), especialmente nos artigos 6º, 46 e 47. O descumprimento pode gerar obrigação de indenizar a parte prejudicada.
Qual é o prazo: 30 dias
A regra geral é 30 dias de antecedência, tanto para o inquilino quanto para o locador. O prazo começa a contar a partir do momento em que a outra parte recebe o aviso — não da data em que foi enviado.
Durante esses 30 dias, o contrato continua em vigor normalmente: o inquilino deve continuar pagando o aluguel e os encargos, e o locador deve continuar garantindo o uso pacífico do imóvel.
Contrato com prazo determinado: como funciona
Em um contrato com prazo determinado (o tipo mais comum — normalmente 30 meses), as regras do aviso prévio funcionam de forma diferente:
No vencimento do contrato
Quando o contrato chega ao fim do prazo acordado, nenhuma das partes precisa dar aviso prévio para encerrar. O próprio prazo já funciona como aviso antecipado — ambos sabiam desde o início quando o contrato terminaria. Se o inquilino quiser sair na data de vencimento, basta não renovar.
Se o inquilino quiser sair antes do prazo
Aqui entra a multa rescisória (proporcional ao tempo restante), não o aviso prévio. O inquilino pode sair a qualquer momento, mas em geral paga a multa prevista em contrato — salvo quando a saída for justificada por transferência de trabalho ou descumprimento pelo locador. Veja o guia completo de multa por rescisão de contrato de aluguel.
Após o vencimento, sem renovação formal
Se o inquilino continua morando no imóvel após o vencimento sem assinar novo contrato, o contrato vira automaticamente por prazo indeterminado — e aí o aviso prévio de 30 dias passa a ser obrigatório para encerrar.
Contrato por prazo indeterminado: regras diferentes
Um contrato por prazo indeterminado pode surgir de duas formas: ele já nasce assim (contrato sem prazo definido) ou um contrato de 30 meses vira indeterminado quando o prazo vence sem renovação.
O inquilino quer sair
Basta dar o aviso prévio de 30 dias por escrito, sem necessidade de justificar o motivo e sem multa rescisória. Após os 30 dias, o contrato encerra automaticamente (art. 6º da Lei 8.245/91).
O locador quer retomar o imóvel
Para o locador, a situação é mais restrita. A lei (art. 47) exige que haja um motivo legal para retomada em contratos residenciais por prazo indeterminado, como: uso próprio ou de familiar direto, realização de obras que exijam a desocupação, ou venda do imóvel. A retomada sem justificativa legal pode ser contestada pelo inquilino na Justiça.
Como dar o aviso prévio por escrito
O aviso prévio verbal não tem valor jurídico em caso de disputa. Para garantir seus direitos, o aviso deve ser documentado e com comprovante de recebimento. As formas mais comuns:
- Carta com Aviso de Recebimento (AR): a opção mais segura. Enviada pelos Correios, gera comprovante com assinatura do recebedor e data.
- E-mail com confirmação de leitura: válido se a outra parte confirmar o recebimento. Guarde o print da confirmação.
- WhatsApp: aceito informalmente, mas exige que a mensagem tenha dois tiques azuis (lida pelo destinatário). Tire print com data e hora visíveis.
- Notificação extrajudicial via cartório: a mais formal e incontestável. Indicada quando há risco de conflito ou o valor envolvido é alto.
- Entrega pessoal com protocolo: o destinatário assina uma cópia com data confirmando o recebimento.
📄 Formalize a rescisão com um distrato
Junto com o aviso prévio, gere um Termo de Distrato de Aluguel para deixar tudo por escrito e evitar problemas futuros.
Gerar Distrato de Aluguel GrátisO que acontece se não der aviso prévio
Se o inquilino não avisar
O inquilino que sai do imóvel sem dar os 30 dias de aviso prévio pode ser cobrado pelo aluguel equivalente ao período não cumprido. Se saiu sem aviso e sem pagar os últimos 15 dias, por exemplo, o locador pode reter esse valor da caução ou ingressar com ação no Juizado Especial Cível.
Se o locador não avisar (ou avisar com prazo insuficiente)
O locador que exige a desocupação sem cumprir o prazo legal ou sem apresentar justificativa legal pode ser responsabilizado por perdas e danos — incluindo custos de mudança emergencial, diferença de aluguel no novo imóvel e outros prejuízos documentados.
E a caução?
A falta do aviso prévio pode justificar a retenção da caução pelo locador para cobrir o período não cumprido. Por isso, mesmo que a saída seja urgente, vale dar o aviso o quanto antes — o prazo só começa a contar a partir do recebimento. Entenda melhor como funciona a devolução da caução de aluguel.
Modelo de aviso prévio de aluguel
Use o modelo abaixo adaptando com seus dados. Envie por e-mail (com confirmação de leitura), via Correios com AR ou entregue pessoalmente com protocolo.
Perguntas frequentes
Qual é o prazo do aviso prévio de aluguel?
O prazo é de 30 dias, tanto para o inquilino comunicar a saída quanto para o locador solicitar a devolução do imóvel em contratos por prazo indeterminado. Esse prazo está previsto no art. 6º e no art. 46 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
O aviso prévio precisa ser por escrito?
Sim. Para ter validade jurídica, o aviso prévio deve ser feito por escrito — carta com AR pelos Correios, e-mail com confirmação de leitura, WhatsApp com comprovante de leitura (print dos dois tiques azuis) ou notificação extrajudicial via cartório. Um aviso apenas verbal não tem valor em caso de disputa.
O que acontece se o inquilino sair sem dar aviso prévio?
O inquilino pode ser obrigado a pagar o aluguel correspondente aos 30 dias de aviso que não cumpriu, mesmo que já tenha desocupado o imóvel. O locador tem o direito de descontar esse valor da caução ou cobrar judicialmente.
O aviso prévio se aplica a contratos com prazo determinado?
Não da mesma forma. Em contratos com prazo determinado, o término do prazo já é o aviso em si — nenhuma das partes precisa notificar a outra para encerrar na data combinada. O aviso prévio de 30 dias se aplica principalmente a contratos por prazo indeterminado ou quando o inquilino quer sair antes do vencimento (neste caso, pode haver multa rescisória).
O locador pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento em contrato indeterminado?
Não. Em contratos residenciais por prazo indeterminado, o locador precisa ter um motivo legal previsto no art. 47 da Lei do Inquilinato — como uso próprio, de cônjuge ou de filho, realização de obras que exijam desocupação, ou venda do imóvel. A retomada sem justificativa pode ser contestada judicialmente pelo inquilino.